Почему это важно
Ипотечные облигации — новый инструмент для рефинансирования ипотеки, снизит ставки, увеличит доступность жилья. Секьюритизация освободит капитал банков для новых кредитов. 1 трлн — пилотный проект, в случае успеха масштабируется. «Регуляторная песочница» — тестирование без рисков для рынка.
Что произошло
- НАПП утвердило положение об ипотечных облигациях;
- UMRC SPV выпустит облигации на 1 трлн под пул кредитов от 5 банков;
- «Регуляторная песочница» — пилотный проект;
- Регламент: секьюритизация, требования, выпуск, обращение, РЕПО.
Ипотечные облигации
- Что это: ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Инвесторы покупают облигации, получают доход от выплат заемщиков по ипотеке.
- Зачем: рефинансирование ипотеки — банки продают кредиты КРИ, получают деньги, выдают новые кредиты. Снижение ставок — больше капитала, ниже стоимость фондирования.
Секьюритизация
- Процесс: банки передают ипотечные кредиты КРИ, КРИ формирует пул, UMRC SPV выпускает облигации под этот пул, инвесторы покупают, заемщики платят по ипотеке — инвесторы получают доход.
- Требования к кредитам: положение устанавливает критерии для включения в пул (качество заемщика, LTV, срок).
Участники
- КРИ (Компания по рефинансированию ипотеки): покупает кредиты у банков, формирует пул.
- UMRC SPV: выпускает облигации.
- Банки-оригинаторы: 5 банков, передающих кредиты в пул.
- Центральный депозитарий: учет облигаций.
- НАПП: регулятор «песочницы».
Регуляторная песочница
- Что это: специальный режим для тестирования новых финансовых инструментов без полного регулирования.
- Зачем: проверка работы ипотечных облигаций, выявление рисков, доработка механизмов до масштабирования.
Зачем ипотечные облигации
- Рефинансирование: банки продают кредиты КРИ, освобождают капитал для новых кредитов — рост объема ипотеки.
- Снижение ставок: больше капитала, ниже стоимость фондирования — ставки с 18-20% к 15%.
- Доступность жилья: ниже ставки, больше кредитов — больше семей могут купить жилье.
Контекст
- Ипотека растет: объем ипотечных кредитов растет благодаря субсидированию (7% для первичного жилья), росту доходов (+19% зарплаты).
- Проблема: банки ограничены капиталом — не могут выдавать больше кредитов. Секьюритизация решает проблему.
- Ипотечные облигации — мировая практика: США (Fannie Mae, Freddie Mac), Европа используют для рефинансирования ипотеки, снижения ставок.
- Пилот на 1 трлн: тест перед масштабированием. В случае успеха выпуск увеличится до 5-10 трлн.
