На фоне перевода сделок с недвижимостью в Узбекистане в безналичный формат и внедрения эскроу-счетов процесс купли-продажи существенно изменился. Теперь деньги проходят через банк, а сама сделка подтверждается в электронном взаимодействии с нотариусом. FRANK.uz изучил новые правила и разобрал, как сегодня проходит продажа вторичной недвижимости — шаг за шагом.
Контекст
- Для покупателей это означает более защищенную сделку: деньги не передаются напрямую и не могут быть потеряны до момента регистрации договора.
- Для продавцов — обязательное подтверждение платежеспособности покупателя и гарантированное получение средств после завершения сделки.
- Банки становятся центральным звеном процесса, контролируя движение средств и подтверждая каждую операцию, для рынка в целом это означает уход от неформальных расчетов и постепенную цифровизацию сделок с недвижимостью.
- Одновременно повышается роль кадастра и налогового учета, что ограничивает участие «непрозрачных» схем и усиливает требования к оформлению объектов.
Порядок сделки
Продажа вторичной недвижимости согласно постановлению Минюста №3790 теперь проходит через связку «покупатель — банк — нотариус — банк», где каждый этап подтверждается в электронной системе. Порядок оформления сделки проходит следующим образом:
- Стороны договариваются о сделке, после чего покупатель обращается в банк и подает заявление на открытие эскроу-счета.
- На основании этого заявления банк заключает соглашение и открывает отдельный счет под конкретную сделку.
- Далее покупатель перечисляет деньги на этот счет, и средства фактически «замораживаются» до завершения сделки.
- После поступления средств банк формирует электронное подтверждение и направляет его в систему нотариата.
- Нотариус, получив информацию, проверяет наличие средств и только после этого оформляет договор купли-продажи.
- После удостоверения сделки нотариус направляет подтверждение обратно в банк, и только тогда средства переводятся продавцу.
Если сделка по каким-либо причинам не завершается, деньги возвращаются покупателю.
Какие данные проходят через систему
Система электронного обмена между банками и нотариусами требует передачи полного набора данных по сделке:
- ФИО сторон;
- идентификационные данные и ПИНФЛ (для юридических лиц — наименование и ИНН);
- сведения об объекте недвижимости;
- сумма договора;
- информация об эскроу-счете: его номер, банк которые его открывает, сумма депонированных средств и, при необходимости, заемное финансирование;
- дополнительно система фиксирует реквизиты продавца, в том числе банковский счет или карту, на которую будут перечислены деньги.
Если в сделке участвуют несколько продавцов или представителей, информация формируется отдельно по каждому из них. Все эти данные синхронно доступны банку и нотариусу и используются для проверки и подтверждения сделки.
Роль эскроу-счетов
Ключевым элементом новой системы является эскроу-счет — специальный банковский счет, на котором деньги хранятся до выполнения условий сделки. Средства на таком счете не могут быть списаны по обязательствам сторон или третьих лиц и остаются недоступными до момента подтверждения сделки.
При этом такие средства согласно закону «О гарантиях защиты вкладов в банках» попадают под механизм государственной гарантии вкладов, что означает защиту денег, размещенных на счете, аналогично банковским депозитам. Это особенно важно для покупателей, поскольку снижает риск потери средств в случае срыва сделки или проблем у банка.
Дополнительный контроль
Введение этой системы происходит параллельно с усилением контроля в строительной сфере. Договоры строительного подряда и субподряда согласно постановлению президента №246 теперь подлежат обязательной регистрации в налоговых органах с присвоением уникального ID, а при регистрации требуется указание кадастровых данных объекта или его идентификатора в специализированных системах.
Такая связка — кадастр, налоговый учет и банковский контроль — формирует единую цепочку контроля за недвижимостью: от строительства до продажи. В результате государство стремится исключить ситуации, когда объекты продаются без правоустанавливающих документов или без прозрачного финансового учета.
